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木造3階建てアパート経営にする理由

都市型のアパート経営には、収益性の高い木造3階建てアパートが最適です。ここではアパートを木造3階建てにすることで生まれるさまざまなメリットをまとめます。

アメニティジョイハウスが
木造3階建てアパートに
こだわる理由

不動産会社や専業大家でない方が不動産投資をするならば
難しい物件にチャレンジすることはおすすめしません。
新築の木造3階建てアパートであれば、
優しく安定した不動産投資を始められるからです。

新築木造3階建てにこだわるべき5つの理由

アパート経営は長期にわたる事業です。安定した経営をするためには適切な資金計画が必要なことはもちろんですが、そもそもどのような物件で投資をすれば良いかを正しく判断しなければなりません。しかし、実際に不動産会社や専業大家でもない限り、投資物件の良し悪しを見極めることは難しいでしょう。
だからと言って諦める必要はありません。安定したアパート経営をしやすいポイントはいくつかあり、それが揃っているのが新築木造3階建てのアパート経営なのです。

建築費が安い
建築費が安い
土地と空間の有効活用
土地と空間の有効活用
減価償却期間が短い
減価償却期間が短い
銀行融資
銀行融資
防火性・遮音性・耐震性
防火性・遮音性・耐震性

建築費が安い

RC造(鉄筋コンクリート造)や鉄骨造に比べ、木造は建築コストが抑えられるため、投資に対するリターンの効果が高まります。しかし木造建築のメリットはそれだけではありません。設計期間や建築期間についても大きく短縮できるので、単純に早く完成する分だけ収益化も早くなるのです。木造アパートであれば、RC造や鉄骨造より建築費用をおさえながらも早く完成し、早い収益化による安定したアパート経営を始めることができます。

建築費が安い

土地と空間の有効活用

まず木造アパート建築をおすすめしましたが、では、どのような土地を選び、どういった土地活用をすべきでしょうか。
当社がオススメするエリアは「東京メガループ+ワイドエリア」です。このエリアは一定以上の賃貸需要がありますが、当然に整形地などは単価が高くなります。それはRC造や鉄骨造に加え大手木造メーカーも、設計がしやすくパッケージ化されたプランの適応がしやすい“優しい土地”だからです。
これを逆に考えると、好条件とされるのが狭小地や変形地になってきます。
木造建築ならば、狭小地でも変形地でも柔軟な設計をすることができ、建ぺい率を最大限に活用できるのです。

整形地

整形地

RC造や鉄骨造で建築しやすいが
土地単価が高くなりやすいうえに、
メーカーのパッケージ企画では、
建ぺい率を最大活用できない。

変形地

変形地

大手が敬遠しがちな変形地は
土地単価が安く、
木造ならば柔軟な設計が可能で
建ぺい率の最大活用ができる

そして土地の有効活用の次は、空間の有効活用です。アメニティジョイハウスがおすすめする「東京メガループ+ワイドエリア」には、建ぺい率60%/容積率200%の土地が多いため、土地の容積率、つまり空間が有効に活用できる木造3階建てのアパートが建築できるのです。
加えて、3階建ては入居希望者が避ける傾向にある1階の割合が2階建てに比べ少ないので、安定したアパート経営に影響する空室リスクを軽減できるのです。
もちろん、総建築費における戸あたり単価が抑えらえるので収益率が上がるというメリットもあります。

全9戸中、1階は3戸で1階比率は33.3%

全9戸中、1階は3戸で
1階比率は33.3%

全6戸中、1階は3戸で1階比率は50.0%

全6戸中、1階は3戸で
1階比率は50.0%

減価償却期間が短い

RC造の減価償却が47 年に対し、木造建築の場合は22 年と半分以下です。
キャッシュフローとしてはもちろん購入時に一括して資金が出ています。その内、建物に関するキャッシュアウト分を減価償却費として後から計上し、会計上の利益を減らす(所得税を減らす)ことで実質的にそのキャッシュの一部を回収しているのです。
その償却期間が短いということは、キャッシュの回収速度も速いという事になります。

同義ではありませんが、減価償却費を経費とイメージすると分かりやすいでしょう。
購入時に一括して支払ったにもかかわらず、毎年少しずつ経費計上できるので、会計上は22年間にわたり経費が掛かっているとして、所得税が少なくなるのです。

減価償却費として、購入金額が22年に均等に配分される

※現在の税法をもとに概算、個別の債権費用は税理士へご確認ください。

また、減価償却を終える頃は2回目の大規模修繕の時期と重なるので、売却や解体して再投資を検討すべき時期になってくると思います。木造の場合は、キャッシュの回収が速く短期間で償却が終わるため、時代のニーズに合わせた検討・運用が可能となります。

銀行融資

アパート経営をする場合、自己資金にレバレッジを効かせて投資を行うと利回りが高いため、一般的には銀行でアパートローンを組むことが多くなっています。
よく“長く借りて早く返す”と言われるローンですが、以前の木造アパートの融資期間は最長でも22年と短いものでした。現在ではRC造・鉄骨造と同じ最長35年となり、この低金利時代に長期融資を受けることで、堅実なキャッシュフローがだせるアパート経営ができるようになりました。

もともと木造であれば建物の積算評価と融資額の乖離が少ないため、銀行融資が通りやすい傾向があります。これに加えてアメニティジョイハウスでは、これまでのアパート運用実績に対して金融機関から高い評価を受けているため、非常によい関係を築いています。お客様の属性や物件の状況に応じて、複数の提携金融機関から最適な金融機関をご紹介しています。

銀行融資

防火性・遮音性・耐震性

界壁(各住戸の間を仕切る壁)は、木造2階建て・3階建てとも準耐火構造の壁が必要とされています。3階建ての場合は、さらに床や天井、住戸内の間仕切りも準耐火構造にする必要があるなど法令基準が厳しいため、通常の木造2階建てに比べて耐火性能に優れています。
また準耐火構造にするために、面材の重ね貼りや断熱材の重鎮を基本とするため、必然的に遮音性が向上。
さらに確認申請時に必ず構造計算が必要になるため、第三者機関の構造審査が入り、国土交通省認可済みの高層建築と同様の優れた耐震性を実現。
入居者様はもとより、オーナー様にもご安心いただけます。

防火性・遮音性・耐震性
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