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Tax Strategy

節税・相続税対策

「財産は3代でなくなる」と言われます。納税資金のために土地を売却しても、また次の世代で同じように売却するという繰り返しとなるためです。 『土地を売却しなくても納税できる仕組み』をつくるためには、アパート経営が有効です。

アパート経営で相続税対策

日本の税のなかでも相続税はかなり負担の重い税のひとつです。上手に資産を残していくには、この相続税を賢く節税していくことも重要です。
アパート経営は、相続税対策をしながら、日々の収入を増やすことができます。

「小規模宅地等の特例」で相続税評価額が50%以上減額

2015年1月から相続税に対する基礎控除額が引き下げられました。 そのため課税対象者が大幅に増え、親が子どものために遺してくれた大切な土地などを売らなければならないケースが増えています。
その対策として設けられているのが「小規模宅地等の特例」です。 これは宅地やアパートなど事業用地の相続税評価を50%から80%減額する特例です。

特定住居用宅地等
(自宅の宅地)

・配偶者
・同族または生計を一にしていた親族
・持ち家なしの別居親族

相続税評価額80%減
(330㎡まで)

会社・工場の土地

事業を引き継ぐ親族

相続税評価額80%減
(400㎡まで)

貸付事業用宅地等
(アパート・駐車場の土地)

事業を引き継ぐ親族など

相続税評価額50%減
(200㎡まで)

減額対象となるのは被相続人の「自宅の土地」や、被相続人が経営していた「会社の土地」、そしてアパートなどの「賃貸事業用の土地」です。ただし、これらの土地の相続人になるには、その自宅に同居している、または会社や賃貸事業を引き継いでいることが条件にあげられます。
つまり、「自宅の土地」はすでに別で自宅を保有している方は対象にならず、「会社の土地」もサラリーマンや医者の方には事業を引き継ぐというのはハードルが高いでしょう。一方で「賃貸事業用の土地」は、本業がある方でも容易に賃貸事業を引き継ぐことができ、その際の相続税評価を50%減額させることが可能となるのです。

アパートを建てることで評価額が低くなる「貸家建付地の評価減」

「貸家建付地の評価減」とは、アパートを建てることで所有者はその土地を自由に使用したり売ったりすることができなくなるため、更地よりも土地の評価を低くする、というものです。 貸家建付地の価額は次のように算出されます。

貸家建付地の価額 = 自用地(更地)の価額 - 自用地(更地)の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

借地権割合と借家権割合は地域によって異なりますが、一般的に貸家建付地の価額は更地に比べて20%程度低くなります。 なお、「貸家建付地の評価減」は「小規模宅地等の特例」と併用することが可能なのでさらに節税効果が増し、最大60%の節税効果があります。

アパートの建物そのものに節税効果

「アパートを建てるのだから、その分、建物の相続税評価額が増えることにならないか」と思う方もいるかもしれません。しかし、建物の評価額は建築費の約半分程度(※)と評価されます。つまり資産を現金で持っているよりも節税効果が高いということです。
しかも、その建物がアパートならば家賃という収益も生み出します。トータルで考えれば更地で土地を所有しているよりも、アパートを建てた方がはるかにメリットは大きいでしょう。


※ 建物の相続税評価額は固定資産税評価額なので、おおむね建設費の70%となります。また、貸家の評価額は、「建物の固定資産税評価額×(1-借家権割合)」で計算されるので、借家権割合を30%とすると、建設費×0.7×(1-0.3)=建設費×0.49となり、おおむね建設費の半分程度の評価額となります。

空き家よりもアパートのほうが固定資産税を節税できる

昨今、空き家が増え続け、直近の調査では、全国で820万戸(2013年総務省「住宅・土地統計調査」)。5年前に比べて63万戸(8.3%)増加して過去最高となりました。空き家は多くが手入れをされず放置されていることから倒壊や不審火、防犯上の不安などがあり、社会的な問題となっています。
固定資産税の「住宅用地の特例措置」(※1)により、利用する予定のない空き家を取り壊すことなく、そのままにしているケースが多いのではないでしょうか。
ところが、2015年5月末に施行された「空き家対策特別措置法」(※2)によって、倒壊の危険のある一部の空き家は特例措置を受けられなくなります。さらに、「空き家対策特別措置法」と連動する形で、各市町村が問題のある空き家と認定した場合、「住宅用地の特例措置」の対象から外されます。
つまり、空き家を放置している方は、今までの6倍の固定資産税を納めなければならない可能性があるのです。 また「固定資産税が安くなるから空き家をそのままにしておこう」と考えていた方は、土地の有効活用にアパート建築が最適です。 アパートを建築すれば6分の1の固定資産税を維持でき、さらに家賃という現金収入も得られます。今まで6分の1の納税額とはいえ出費があったものが収益を生むのです。
新たに建てたアパートの建物は、3年間に限り固定資産税と都市計画税が2分の1に軽減され(※3)、3階以上の中高層耐火建築物の場合は、5年間軽減されます。

※1 更地ではなく建物が建つ住宅用の土地に対しては、固定資産税が200㎡まで6分の1、200㎡を超える部分に対しては3分の1に軽減される。
※2 倒壊の危険があるといった特定の空き家に対して、各市町村が所有者に撤去・修繕などの指導をし、従わなければ勧告・命令できる。命令に従わなければ50万円の過料(罰金のようなもの)を科せられ、それでも所有者が従わない場合は、行政代執行で撤去することが可能となる。
※3 アパートの場合、1居住の面積が40㎡以上280㎡以下。

節税・相続税対策

土地活用という視点でも、
アパート経営はぜひご検討いただきたい選択肢です。

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